구분 위탁관리 자치관리 선진국
(일본)
비고
관리주체 관리회사(영리법인) 입주자대표회의(비영리법인) 관리회사
관리방향 예방관리 사후관리 예방관리
관리상책임
주체
관리회사
회계사고시 회사 책임 보증
- 입주자대표회의
  입대의에서는 책임을 변상할
  능력이 없어 전체 입주민에게 피해
  발생
관리회사
재정관리 - 과세업종의 용역비 탈세 예방
  (모든용역비 부가세 신고)
  투명한 관리운영이 가능
- 정기적 감독과 확인 소홀로
  회계사고 발생 우려
  (전문적인 감독자 부족)
관리회사
조특법 취지 - 과세업종의 용역비 탈세 예방
  (모든용역비 부가세 신고)
  투명한 관리운영이 가능
- 비영리법인으로 부가세 신고
  의무가 없는 관계로 용역업체의
  탈세를 방조 할 우려가 있음
탈세원천
봉쇄
관리비 부과 - 1차 부과내용을 본사에서 심사후
  대표회의에 심의하여 부과 함으로
  공정성과 오류등을 예방함
- 대표회의의 책임하에 부과함으로
  적정성 여부에 대한 판단이
  애매함
관리회사
작성
 →입대의심의
 →부과
위탁관리
수수료
- 관리회사의 책임관리 수수료 및
  본사에서 단지 점검 및 본사직원의
  일반관리비로 운영
- 효율적인 관리를 적극 지원하기
  위한 관계법령,시설,회계,관리자
  정신교육등 제반 교육 비용임
- 위탁수수료 비용 부담 없음
- 단 전문관리업체의 기술 운영이
  불가하여 시설관리 유지비용이
  사실상 높아질수 있음
- 분야별 전문교육 및 관리자 정신
  교육 기회 부재
입주민이 관리
수수료 부담
 
 
구분 위탁관리 자치관리 선진국(일본) 비고
직원관리 - 신분 보장과 회사 소속감 고취
- 승진 기회부여로 업무 능률
  최대화
- 관리소에 대한 인력 지원
- 노사문제의 해결
- 대표회의 또는 관리소장이 채용
  부적격 인원 인사 조치 곤란
  직원 결원시 보충이 어려움
  소속감 결여로 근무 나태
  신분보장이 없어 근무의욕 저하
- 관리소 직원
관리회사소속
(도급관리)
인력확보 - 우수인력을 공개 모집하여
  전문직 다수 확보 보충
- 우수 인력확보가 제한됨 고급인력
다수확보
직원교육 - 직종별,직급별 전문적인
  교육을 년간 교육계획을 수립
  운영함으로써 직원의 자질을
  향상시킴
- 교육의 범위가 한정
  (소장이 운영)
- 본사 년중
교육 운영
인사교류 - 단지별 직원의 인사
  교류를 통해 근무의욕 증진이 가능
- 전배 불가 (한정된 근무지)
  직원의 근무환경 개선이 필요
- 전배가능
본사순회
지도교육
- 관리회사의 기술, 회계등의 전문
  인력을 단지별 순회, 지도교육 가능
- 관리소직원의 기술력 향상 가능
- 제한적 관리에 국한됨 - 수시 교육
전문화 인력
구성 및 문제
해결방식
- 관리회사 전 직원의 다양한 기술력을
  활용하여 체계화되고 과학적인
  관리운영에 적합함
- 다수의 사업장의 사고,사건 경험을
  토대로 분야별 회의를 통하여 사례별
  분석에 의하여 체계적으로 문제점을
  해결함.(균형적 관리)
- 관리개선이 한정됨(제한된 관리) - 지속적으로
  개선사항반영
 
 
구분 위탁관리 자치관리 선진국(일본) 비고
시설정기
점검
- 관리회사에서는 년간 관리계획에
  의거하여 시설점검을 수시 점검
  하고 지도 감독함으로 시설물 관리에
  만전을 다함
- 단지별 순회 점검시 발생사항을
타단지에 Feed Back함으로서 예상치
못한 사항을사전 예방함
- 소장의 능력 여하에따라 운영
  (비전문가<입대의>의 결정에
   따름으로 효율적관리 능력
   미달됨)
- 년간관리 계획
  수립 운영
중장기
관리운영

장비운영
- 전문관리회사의 중장기 계획에의거 한
  시설물 관리로 아파트 입주민의 자산
  가치 보존을 영구히 유지가능
- 관리업무 관련 장비 보유 및 단지에
  수시 지원가능
- 중장기 계획수립이 소극적임
  (대표회의 변경시마다 지속성
   결여)
- 한정된 장비로 유사시 사고
  처리 미흡
- 중장기 관리
  운영 및 보유
  장비 다량
  확보(회사)
시설물
노후화
대책
- 아파트의 수명은 유지관리에
  따라 좌우되므로 장기적인 보존을
  위해 서는 전문관리업체가 장기간
  관리 운영하므로 효율적인 관리가 가능
- 입주자대표회의 임원의 역량
  차이가 있고 또한 장기 거주자의자산 유지에 대한 투자가 미흡
- 소극적인 관리운영이 필연적임
- 최소 20년의
  장기 관리로
  시설물 수명을
  유지함